Algunos de los retos que tiene el sector vivienda en los próximos años es que haya mejores condiciones internas en materia de subsidios, oferta financiera e hipotecaria, regulación y actualización catastral, para que la edificación continúe con mayor vigor y aminore el déficit habitacional en el país.
De acuerdo con el informe “Demanda de Vivienda 2018”, de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), cada año las soluciones de vivienda esperadas por la población mexicana suman más de un millón, de las cuales 60 por ciento son adquisiciones de vivienda nueva y usada, entre 34 y 36 por ciento de mejoramientos habitacionales, y de 3.0 a 6.0 por ciento en autoproducción.
No obstante, según un estudio del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval), en México, a nivel nacional, el rezago de vivienda alcanza a 44.7 por ciento de la población, promedio que crece hasta 79.1 por ciento para el caso de los habitantes de comunidades indígenas.
Asimismo, la institución refiere que una tercera parte de los jóvenes en el país, que son más de 37.5 millones, habita en una vivienda con rezago habitacional, y sobre cuya proporción, 13.2 por ciento presenta carencia por calidad y espacio en la vivienda y 19.9 por ciento carece de acceso a servicios básicos.
A lo anterior, añade el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), Carlos Medina Rodríguez, se agrega que el déficit de vivienda en territorio nacional suma entre nueve y 14 millones de casas, en tanto que se integran cada año a la demanda cerca de 150 mil familias.
Refirió en entrevista para Notimex que tan en solo en el segmento de vivienda social, la Cámara estima la necesidad de construir y entregar, por año, al menos 200 mil inmuebles para buscar satisfacer la demanda.
Indicó que en el segmento medio y residencial la construcción se logró mantener ante la mayor colocación del crédito por parte de la banca comercial y de los institutos de vivienda sociales, que incrementaron los montos hipotecarios, sin embargo dijo en contraste, se ha vuelto más complejo atender la demanda de casas de quienes menos ganan en el país ante la reducción de los subsidios gubernamentales considerados en cada ejercicio anual.
“Se ha ido reduciendo año con año la gente que puede comprar una vivienda dentro de los 2.8 salarios mínimos para abajo, se ha visto muy complejo, y el reto está en caminar no solo a crear ciudades sustentables y del cuidado al desarrollo urbano, sino también en dar vivienda a los más desprotegidos, esos que ganan menos de 8 mil pesos y que aún estando en la economía formal no pueden acceder al mercado”, aseveró.
Mencionó que para el sector desarrollador hoy en día invertir en vivienda social es un “riesgo” ya que se carece del incentivo por parte del gobierno federal para impulsar una mayor participación.
“Específicamente podemos poner como ejemplo el que se haya eliminado del presupuesto para el 2019 el programa para darle vivienda a través de Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) a la gente de menos recursos, se vuelve con esto más complicado invertir en este segmento”, explicó.
El líder empresarial señaló que existe un inventario de 100 mil viviendas de interés social ya listas y dispuestas para su asignación, sin embargo admitió son activos físicos que solo podrán ser posibles colocar si los solicitantes pueden acceder al programa de subsidios.
“Dentro de los derechohabientes del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS) el 40% gana menos de sus salarios mínimos pero el 65% aproximadamente llega a los 4 salarios mínimos, eso podría significar que alrededor del 60% de los trabajadores requiere vivienda de interés social”, puntualizó.
Medina Rodríguez insistió en que para garantizar que “el tren de la vivienda” no se frene en el país se debe etiquetar recursos para los subsidios por 12 mil millones de pesos, monto superior respecto a los 6 mil 800 millones de pesos que se aprobaron para el 2018 y que fueron insuficientes ya que se terminó el apoyo desde el pasado mes de octubre.
-Desacelera política monetaria colocación de vivienda
En el reciente informe “Situación Inmobiliaria México segundo semestre del 2018”, BBVA Bancomer señaló que al mes de junio anterior en el mercado de vivienda se registró un descenso a tasa anual de 2.3% de los préstamos hipotecarios, así como una caída de 5.2% del monto de la cartera total.
Destacó la institución que la menor colocación crediticia de todo el sistema principalmente provino de la reducción de 13.3% al cierre del sexto mes del año de los financiamientos de la banca comercial y cuyo descenso implicó una reducción de 10.3% en su comparación anual del saldo del portafolio de la industria bancaria.
En ese orden de ideas la directora ejecutiva de Crédito Hipotecario de Scotiabank México, Paulina Prieto, reconoció que parte del menor desempeño del crédito bancario en el año se relacionó a la presión financiera que generaron las alzas de tasas.
“Evidentemente hay otros jugadores y desarrolladores que están siendo más cautelosos, no se están frenando pero si están más cautelosos de reconocer donde invierten”, afirmó.
Señaló que el decremento del crédito hipotecario y a la edificación de la banca no fue del todo pareja en todo el país ya que existen regiones como el Bajío donde sigue habiendo una gran oferta y desarrollo.
“Aquí en la Ciudad de México (CDMX) pasa algo distinto porque ya somos muchos, hay una menor oferta, entonces hay que trabajar en conjunto con los desarrolladores para poder generar un círculo más virtuoso”, resaltó.
Aseveró que de frente al nuevo gobierno, la banca comercial bien puede buscar aprovechar la oportunidad de crear alternativas financieras para la adquisición de vivienda en segmentos por encima de la población que puede acceder a un patrimonio con subsidio por estar en el más bajo décil de ingresos.
“El reto está en construir una opción de crédito a la vivienda o hipotecario en segmentos donde no estamos y podríamos llegar como son los no afiliados, que están fuera de un programa de vivienda y que hoy la banca tampoco les otorga un crédito”, indicó.
Refirió que no se trata de mexicanos que ganen menos de 5 UMA’s (Unidad de Medida y Actualización) sino de quienes tienen ingresos por encima qué bien puede convertirse en cliente.
“Hay programas de la propia Conavi que le permiten a estos no afiliados acceder a algún apoyo de subsidio, ahí va estar interesante como coadyudamos con la Sedatu, Conavi, y SHF, para poder seguir construyendo un mercado hipotecario más incluyente que integre a quienes actualmente no estamos atendiendo”, expresó.
Agregó además que para crear estos nuevos esquemas hipotecarios se deberán retomar acciones que tomó el gobierno anterior y establecer nuevas medidas.
“Hay cosas avanzadas y otras que pulir pero es una buena oportunidad para ver qué se puede hacer con este segmento ya que no estamos hablando necesariamente de vivienda social pues es un no afiliado que gana un promedio mayor de 7 mil u 8 mil pesos, es un claro mercado potencial para la banca”, aseguró.
-Acelerar actualización catastral y una regulación más uniforme para industria
El nuevo presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Pablo Vazquez Rodríguez, resaltó que para incentivar una mayor inversión de nuevos desarrollos de vivienda se debe primero de acelerar la actualización de los valores catastrales así como de la regularización de las propiedades ya que se han dando múltiples casos de fraude por la falta de certeza jurídica del bien adquirido.
Señaló que en los últimos años ha habido un avance gradual gracias a la tecnología para modernizar la cartografía de los predios y sus valores, aunque también por otro lado siguen existiendo vacíos que son aprovechados en contra de los inversionistas.
Además mencionó otro tema desfavorable para las inversiones en el sector desarrollador en general está en la regulación particular en materia de construcción de cada una de las 32 entidades del país que puede exponer un menor o mayor costo para los participantes.
Bajo ese orden de ideas destaca que la Asociación buscará en el año descongelar la regulación de carácter federal para el profesional inmobiliario pues con ella los inversionistas y consumidores tendrán mayor seguridad de las propiedades que les interesa adquirir.
NTX