El inventario industrial de la CDMX al cierre de año registró 10.20 millones de m2, lo que significó un crecimiento del 8% respecto al 2021. En términos de demanda, las nuevas operaciones o absorciones netas acumularon 1 millón de m2, en tanto que la demanda bruta que incluye renovaciones, pre-arrendamientos y espacios en BTS (Build to Suit) registró 1.1 millones de m2 en línea con las cifras récord del 2021. “Toda la actividad en el mercado colocó la tasa de vacancia en 2.3% nuevo mínimo histórico, el indicador de construcción se mantiene en los 400 mil m2 aún con la entrada de nuevos metros”, nos comenta Francisco Muñoz, Ejecutivo de CBRE México de Industrial y Logística.
Indicadores de mercado
La Secretaría de Economía informó que, de enero a septiembre del 2022 México reportó 32,147 millones de dólares por Inversión Extranjera Directa (IED), mientras que la Ciudad de México (CDMX) acumuló un total de 10,296 millones de dólares de IED, manteniéndose como el mayor receptor de inversión a nivel nacional con el 32% de participación.
En términos de empleo formal, el acumulado al mes de noviembre la Zona Metropolitana de la Ciudad de México adicionó 128 mil nuevos empleos. El sector manufacturero representó el 10.81% con 10 mil puestos de trabajo posicionándose en el tercer lugar dentro de los sectores con mayor actividad en la CDMX.
La demanda neta en la ciudad cerró el 2022 con 1 millón de m2, esto significó un 74% más que el 2021, los corredores con mayor actividad durante el año fueron: Cuautitlán con el 57%, Tepotzotlán 17% y Tlalnepantla con el 10%. En términos de absorción bruta Cuautitlán y Tepotzotlán aportaron el 75% de las transacciones en el mercado de las cuales el 55% corresponden al sector logístico, seguido del 8% del sector farmacéutico y manufacturero con 5%.
El pipeline de construcción cerró en 416 mil m2, cifra que se mantuvo en estos niveles durante todo el año aún con los ingresos de 732 mil m2 de nueva oferta, es importante mencionar que cerca del 60% de estos nuevos edificios ya estaban pre-arrendados. Por su parte, los inicios de construcción o nuevos proyectos acumularon 442 mil m2 en 2022 concentrados en su mayoría en Cuautitlán con el 79%. La fuerte demanda en el mercado ha motivado que desarrolladores locales y ahora nuevos jugadores ingresen al mercado con espacios big box y last mile. Tal es el caso de Roca Desarrollos con un nuevo proyecto de última milla en los Reyes Tlalnepantla.
Para el 2023 se prevé que cerca de medio millón de m2 ingresen al mercado, de los cuales el 88% corresponde a espacios de tipo spec lo que se espera ayude a la tasa de vacancia con oferta existente vacante. El 12% restante de los espacios para el próximo año lo integran proyectos en formato BTS (build to suit).
Inventario
Al cierre del 4T 2022, la nueva oferta incorporada al inventario de clase A en CDMX fue de 295 mil m2 colocándolo en 10.20 millones de m2 existentes, mostrando un incremento anual del 8%. El mercado con un mayor incremento de inventario fue Cuautitlán, con un crecimiento anual del 15.9%. Se espera que, con la nueva oferta, el inventario aumente a 10.35 millones de m2 al cierre del 1T 2023.
Tasa de Vacancia y/o Tasa de Disponibilidad.
La vacancia de la CDMX sigue disminuyendo, el 2022 registró un nuevo mínimo histórico de 2.3%. A nivel de submercado las tasas más bajas se registran en el CTT con lo que los big box cada vez son menos. Los espacios de última milla registran la tasa de vacancia más alta con 12%. Se estima que la vacancia se mantenga en niveles bajos debido a que, de los 416 mil m2 que se encuentran en construcción el 42% ya se encuentra pre-arrendado.
En 2022 la actividad en la ciudad fue notoria con 1.2 millones de m2 comercializados y más de 84 transacciones de las cuales el 66% fueron nuevas operaciones, seguido de 19% de espacios hechos a la medida o BTS, 11% de renovaciones y 4% de reubicaciones y expansiones.
A nivel de submercado, el CTT se mantuvo como la zona predilecta para los usuarios de gran escala en donde la superficie promedio de cierre fue de 12,800 m2 con un 57% de inquilinos correspondientes al sector logístico. Es importante mencionar que los corredores dentro de la ciudad como Tlalnepantla, Vallejo y Naucalpan aportaron el 24% de la actividad con inquilinos dedicados también al sector logístico, manufacturero y farmacéutico.
