“Las burbujas especulativas no terminan como un cuento o novela. En el mundo real nunca sabemos cuando efectivamente ha concluido la historia”.
Robert Shiller. Premio Nobel de economía.
Recientemente, muchas de las principales ciudades del país comparten un fenómeno: el que los precios de cierto tipo de bienes raíces crecen desproporcionadamente, sin que pareciera disminuir la demanda por los mismos.
Se dice que se presenta una burbuja en bienes raíces cuando existe un crecimiento acelerado y desproporcionado del precio promedio de los bienes raíces en una ciudad o por lo menos en zonas específicas amplias de la misma. Típicamente afectan cierto tipo de inmuebles, generalmente los orientados a sectores medios y altos de la población.
Lo anterior es resultado de que, mayoritariamente, el acceso a la compra de estos inmuebles se da a través de vehículos de financiamiento cuyo usuario típico requiere cierto nivel de ingreso.
A nivel mundial se han presentado en distintos momentos burbujas que, a la larga, terminan por afectar las finanzas y patrimonio de las familias. La crisis financiera global del 2009 se generó en gran parte por una burbuja bienes raíces que contagión al resto sistema financiero.
En la ciudad México por ejemplo, en los últimos años, los niveles de precio de cierto tipo de inmuebles alcanzan ya montos de entre 60 y 100 mil pesos m2, para departamentos de tamaños pequeños, sin que necesariamente están ubicados en zonas consideradas exclusivas.
Este tipo de crecimientos acelerados pueden parecer procesos favorables. Y lo son cuando los propietarios logran monetizar sus inmuebles con un margen de plusvalía considerable. El efecto negativo se genera en realidad cuando las familias adquieren deuda para adquiriri inmuegbles a precios elevados y, con el paso del tiempo, cuando los precios se ajustan, tienen endeudamientos caros para inmuebles que han perdido valor.
Según un artículo publicado por la revista Forbes un indicador claro de una burbujas es una reducción de las condiciones de acceso al crédito; por ejemplo, con una reducción del porcentaje de enganche y, por lo otro lado, asociado a momento de tasas bajas de interés, lo que favorece la reducción de los pagos periódicos mensuales. También se señala como síntioma una notoria disparidad entre la tasa de crecimiento de los salarios y la tasa de crecimiento de los precios inmobiliarios.
Otro elemento lo constituyen facortes coyunturlaes que propician el incremento de la demanda en ciertas zonas de la ciudad. En Londres por ejemplo, la demanda por parte de compradores internacionales empujó una burbuja que hoy empieza mostrar signos de potencial estallido.
En el caso de la ciudad México, uno de los factores que alimenta la demanda creciente es que las zonas típicas de concentración de sectores medios y medios tienen un margen limitado de expansión, lo que aumenta la densidad urbana y el precio por metro cuadrado del espacio habitable.
Sin embargo, las tendencias demográficas del país son claras y, particularmente en sectores medios la tasa de natalidad se reduce, lo que gradualmente implicará una menor presión por inmuebles en ciertas zonas de la ciudad y una sofre oferta de los mismos.
Otro de los factores que alimenta una potencial bruja es el que ante ganancias considerables, aumenta significativamente el número de participantes (en este caso desarrolladores) y consecuentemente la oferta crece aceleradamente.
Algunos de los elementos que muestran que una burbuja se acerca a su fin son: un cambio en la tendencia de las tasas de interés (como la cual como la que ya observamos en México), asi como otros factores externos que cambian (por lo menos a nivel perceptual) lo valuación inmobiliaria. En el caso de México, la fluctuación y volatilidad del tipo de cambio de 2014 a la fecha, ha generado una presión adicional que aceleró un impulso adicional al crecimiento de los precios.
Otros factores conductuales llevan además a que las personas tenga dificultades para valorar con criteriors económicos puros, una adquisición inmobiliaria.
De ahí la importancia de que las familias, especialmente aquellas que consideran hoy la compra a crédito de un inmueble, analicen puntualmente el impacto económico y de creación de valor patromonial futuro que la compra tendrá de forma efectiva.
El autor es politólogo, mercadólogo, especialista en economía conductual, profesor de la Facultad de Economía de la UNAM, columnista en El Economista y director general de Mexicana de Becas, Fondo de Ahorro Educativo.
